不動産売却するとき知っておきたい契約不適合責任とは?

2022-05-24

不動産売却するとき知っておきたい契約不適合責任とは?

不動産売却をおこなうとき、引き渡した不動産が契約の内容に適合していないと、補修や損害賠償などの責任が生じる可能性があります。
これを契約不適合責任と呼びます。
練馬区・板橋区・足立区で不動産売却をご検討中の方は、契約不適合責任とは何かを不動産売却前に知っておくことをおすすめします。

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不動産売却における契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、売買によって引き渡された目的物の種類や品質、数量が契約の内容に適合しないとき、売主が買主に対して責任を負うことです。
売主には売買契約に合ったものを買主に引き渡す義務があるので、契約と適合しない場合は以下のような請求を買主から受けることになります。

  • 履行の追完請求(補修や代替物などの引渡し請求)
  • 代金の減額請求
  • 損害賠償請求または契約解除権の行使

たとえば、売却した不動産で雨漏りがあり契約書に記載されていなかった場合、売主は修繕の請求や補償を要求されることがあります。
ただし買主がこれらの請求をするためには、契約の内容に適合していないことを知ったときから原則1年以内に通知しなければなりません。
また契約不適合責任は、もとは瑕疵担保責任と呼ばれていましたが、2020年4月におこなわれた民法改正によって変更になりました。
瑕疵担保責任では隠れた瑕疵があった場合の責任については別に規定が設けられてましたが、この改正によって、目的物が契約書と適合しない場合の規定に統合と整理がされました。

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不動産売却における契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いとは

契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いと売却における注意点をご紹介します。

違い

改正によって瑕疵担保責任から契約不適合責任となり、以下のように変わりました。

  • 責任の対象は特定物に限られていたが、特定物でも不特定物でも契約不適合責任の規定が適用されるようになった
  • 原始的瑕疵に限らず契約の履行時までに生じたものに対して契約不適合責任を負うようになった
  • 損害賠償と解除のみだった買主がとれる手段に、追完請求と減額請求も加わった
  • 1年以内だった権利行使の期限が、1年以内に通知すれば良いとして期限はなくなった

つまり契約不適合責任と瑕疵担保責任には、責任が生じる対象や買主がとれる手段、権利行使の期限などに違いがあるのです。

注意点

契約不適合責任に変わり、不動産を売却するとき売主が気を付けなければならない注意点があります。

  • 買主が知っていた不備にも責任が生じる
  • 契約書には特約や容認事項は漏らさず記載する
  • 免責特約を設ける(通知可能期間を3か月など)
  • 住宅診断を事前におこなう

契約不適合責任では契約書に書かれていないことに責任が生じるため、不動産の状態を漏らさず記載することが大切です。

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まとめ

不動産売却をおこなうとき契約の内容に適合していないと売主に責任が生じるので、契約不適合責任を知っておくことは大切です。
また、これまで瑕疵担保責任と呼んでいたものが契約不適合責任になったので、違いや注意点も押さえておくと良いでしょう。
私たち「住宅市場」は、練馬区・板橋区・足立区を中心に不動産の売却をおこなっております。
「できるだけ早く売却したい」などのご要望もお気軽にご相談ください。

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