不動産はどのような流れで売却する?準備が必要な書類とは?

2022-06-21

不動産はどのような流れで売却する?準備が必要な書類とは?

この記事のハイライト
●媒介契約を選ぶときは、売却の目的や物件の条件に合わせて決めるのがおすすめ
●不動産売却の手続きでは、流れごとに必要な書類を準備するのがポイント
●早期売却を目指すなら内覧対策をしっかりおこなう必要がある

不動産を売却することに決めたら、さまざまな手続きが発生します。
そのため、手続きごとの流れを知ったうえで、計画的に準備を進めていかなくてはなりません。
こちらの記事では、不動産を売却するなら知っておきたい流れや、売却活動のポイントをご紹介します。
練馬区・板橋区・足立区で不動産売却をご希望の方は、ぜひチェックしてみてください。

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不動産売却の流れと媒介契約とは?

不動産売却の流れと媒介契約とは?

不動産売却にともなう手続きは、以下の流れで進めていきます。

  • 事前準備
  • 価格査定の依頼
  • 媒介契約の締結
  • 売却活動
  • 売買契約の締結
  • 決済および引き渡し

売却を決めたら、まずは不動産会社に価格査定を依頼して、媒介契約を結ぶ必要があります。
このときの媒介契約には、以下の3種類があります。

一般媒介契約

立地に恵まれた物件や築浅の物件など、条件の良い物件の売却は一般媒介契約がおすすめです。
一般媒介契約は、複数の不動産会社に重複して媒介契約を依頼できます。
また、自ら発見した買主との自己発見取引も可能です。
ただし、レインズ(不動産流通標準情報システム)の登録や、販売活動の状況報告は義務付けられていません。
そのため、売却活動に時間がかかることがある点に注意してください。
また販売活動の状況を知りたいなら、売主側から問い合わせなければならない場面もあるでしょう。

専任媒介契約

専任媒介契約は、特定の1社と媒介契約を結んで買主を募る方法です。
不動産会社には、7営業日以内のレインズへの登録、2週間に1回以上の販売活動の報告が義務付けられています。
そのため一般媒介契約よりも、手厚いフォローを希望する場合におすすめの方法です。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同様に、特定の1社と媒介契約を結んで買主を募る方法です。
不動産会社には、5営業日以内のレインズへの登録、1週間に1回以上の販売活動の報告が義務付けられています。
一方で買主は、自己発見取引についても不動産会社に仲介を依頼しなければなりません。
その代わり、ほかの媒介契約と比較して積極的な販売活動をしてもらえる可能性が高く、早期売却を希望する方におすすめの方法です。

迷ったときは専任系の媒介契約がおすすめ

親族や友人などで購入を希望する方がいない限り、個人が自力で買主を見つけられるケースは多くありません。
そのため、自己発見取引に制限のある専属専任媒介契約でも、あまり問題はないでしょう。
むしろ積極的な販売活動が期待できるので、どの媒介契約にするか迷ったときは専任系の媒介契約がおすすめです。
しかし、近所に売却活動中であることを知られたくないといった事情があるときは、レインズの登録が不要な一般媒介契約を検討してみてください。

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不動産売却のそれぞれの流れで必要な準備とは?

不動産売却のそれぞれの流れで必要な準備とは?

不動産売却では、手続きの流れごとに書類の準備が必要となります。
なかには準備に時間がかかるものもあるため、それぞれの流れで必要になる書類を確認しておくと良いでしょう。

価格査定および売却活動にあたり準備するべきもの

  • 登記簿謄本もしくは登記事項証明書
  • 購入時の売買契約書
  • 購入時の重要事項説明書
  • 登記済権利証もしくは登記識別情報
  • 土地測量図面・境界確定書
  • 固定資産税納税通知書および固定資産評価証明書
  • 間取り図や設備の仕様書
  • 建築確認済証もしくは検査済証(一戸建ての場合)
  • マンションの管理規約・使用細則
  • マンションの維持管理に関する書類(管理費・修繕積立金など)

そして以下の書類も、必要に応じて準備します。

  • 建築設計図書・工事記録書
  • 耐震診断報告書
  • アスベスト使用調査報告書

このほか、物件に関する情報の記載された書類があれば、準備しておくと良いでしょう。
たとえば内覧に訪れた方に向けて、間取り図(寸法のわかるもの)、過去の修繕履歴がわかる書面などがあると喜ばれます。
また、周辺環境に関する情報(公共施設・商業施設など)も、物件の魅力をアピールする際に有効です。

売買契約および引き渡しにあたり準備するもの

  • 本人確認書類(運転免許証、パスポート、マイナンバーカードなど)
  • 実印・印鑑証明書

そして以下の書類も、必要に応じて準備します。

  • 住民票
  • 銀行の振込先情報(通帳など)
  • 住宅ローンの残高証明書もしくは返済予定表
  • 物件購入時のパンフレット

不動産会社では、手続きの流れごとに必要となる書類のご案内をしています。
そこで不明な点があれば、お気軽にお問い合わせください。

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不動産売却における売却活動の流れとは?

不動産売却における売却活動の流れとは?

不動産売却の流れでもっとも力を入れる必要があるのが、売却活動です。
そこで売却活動で必要となる手順や、流れごとに準備のポイントを確認していきましょう。

事前準備

不動産会社がおこなう売却活動は、物件の条件や取引に対する希望によって活動内容が変化します。
そこで以下のポイントを事前にまとめておき、不動産会社の担当者と打ち合わせておくと良いでしょう。
希望を踏まえたうえで、どのような売却活動をおこなうのかを決定します。

  • 売却価格(希望する最低価格など)
  • タイミング(いつまでに売却を完了したいか)
  • 売買契約に求める条件(高く売ることを優先するのか、早く売ることを優先するのか)
  • 折り込みチラシやインターネット広告実施の有無
  • 売却活動でやってほしいこと
  • 売却活動で控えてほしいこと

内覧の準備

買主が物件の購入を決断する際は、内覧で受けた印象が大きな影響を与えます。
そこで少しでも良い印象を持ってもらえるよう、以下のポイントを踏まえて内覧準備をしていくと良いでしょう。
荷物を整理する
住みながら売却する場合は、室内の荷物をできる限り少なくしてください。
どうしても処分できないものがあるときは、トランクルームなどを活用すると便利です。
しっかりと掃除する
清掃する際は、室内だけでなく庭や共用部分(マンションの場合)などの室外もしっかりと清掃してください。
玄関周りは第一印象に影響を与えるため、ドロ汚れやにおいも落としておくと良いでしょう。
また、水回りの汚れは自力では落とすのが難しいので、専門業者によるハウスクリーニングも検討してみてください。
このほか、におい対策も忘れないようにしましょう。
カーテンやカーペットなどの布製品はにおいが付きやすいため、クリーニングや消臭グッズを活用すると良いでしょう。
また、喫煙者やペットがいると、壁紙が汚れている場合があります。
汚れがひどいときは、壁紙を貼り替えるなどして対策すると良いでしょう。
内覧に立ち会う
内覧当日は、なるべく立ち会うことをおすすめします。
売却理由など尋ねられることがあるので、予想される質問への回答を準備しておくと良いでしょう。
なお、内覧中は別室で待機するなどし、常に同じ部屋にいる必要はありません。
口約束はしない
内覧したその場で、契約に関わる交渉がおこなわれることがあります。
このとき、残置物(エアコンや照明を置いていくなど)の取り扱いや、価格交渉については、口約束しないようにしましょう。
もし買主から申し出があった場合は、「家族に相談してから回答する」としておけば、その場で決定する必要がありません。
なお、交渉で決めた事柄については必ず売買契約書に記載し、口約束してしまわないように注意してください。

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まとめ

不動産を売却するときに知っておきたい、全体の流れや準備するべき書類をご紹介しました。
売却活動に向けた対策をしっかりとおこなえば、早期売却も可能です。
私たち「住宅市場」では、練馬区・板橋区・足立区の不動産売却のご相談を承っております。
売却活動の流れに関する質問についても、お気軽にお問い合わせください。

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