離婚で不動産売却するときに知っておきたい注意点や媒介契約の種類とは?

2022-06-21

離婚で不動産売却するときに知っておきたい注意点や媒介契約の種類とは?

この記事のハイライト
●離婚で不動産売却するときは、ローンの返済や売却のタイミングに注意が必要
●少しでも高く売りたいときは仲介、すぐに売りたいときは買取がおすすめ
●媒介契約を選ぶときの注意点は、物件の条件や周辺環境で決めるのがポイント

離婚により不動産売却するときは、通常の売却とは異なる注意点があります。
財産分与に影響する場合もあるので、売却までの手順とともに注意点を確認していきましょう。
練馬区・板橋区・足立区で不動産売却をご希望の方は、ぜひチェックしてみてください。

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離婚により不動産売却するときの注意点とは?

離婚により不動産売却するときの注意点とは?

婚姻中に夫婦で築いた財産は、財産分与の対象です。
マイホームなどの不動産も、婚姻中に取得・ローンの返済をしていれば離婚時に財産分与します。
しかし不動産は現金と異なり、そのままの状態では公平な分割は困難です。
そのため、多くの場合、不動産売却により現金化してから財産分与することになるでしょう。
そこで、離婚時の不動産売却の注意点にはどのようなものがあるのかをご紹介します。

財産分与の方法

財産分与には、以下の3つの方法があります。

  • 清算的財産分与:夫婦の共有財産を公平に分ける方法
  • 扶養的財産分与:離婚後の生活で、収入の多い方から少ない方へ、援助目的で分ける方法
  • 慰謝料的財産分与:離婚の有責側が、もう一方へ賠償目的で分ける方法

財産分与によって受け取った財産は、贈与には該当しません。
ただし、財産分与の金額が著しく大きかったり、贈与税の回避目的であると見なされたりすると、課税対象になることがあるので注意してください。
財産分与にあたっては、離婚協議書に分割や支払い方法を記載しておきましょう。

住宅ローンの残債があるとき

離婚による不動産売却では、住宅ローンの返済途中であるケースが珍しくありません。
住宅ローンの残債があるときは、売却金額で完済できるかどうかがポイントです。
アンダーローンの場合
住宅ローンの残債が売却金額を下回るアンダーローンでは、ローン完済後に残った売却益の部分が財産分与の対象です。
ただし夫婦のどちらかが住み続ける場合は、名義に注意が必要です。
住宅ローンの債務者は、不動産の名義人と同一になっています。
しかし、名義人でないほうが住み続ける場合や、共有名義でどちらか片方が残るときは、名義の変更が必要になるでしょう。
ローンの名義を変更したり、相手の持分を買い取ったりしなければならないことも多く、金額も大きくなる傾向にあります。
そのため、スムーズに財産分与を進めるなら、不動産売却により現金化するのがおすすめです。
オーバーローンの場合
住宅ローンの残債が売却金額を上回るオーバーローンでは、スムーズな不動産売却は困難です。
売却金で完済できない部分は、別に現金で調達しなければなりません。
これができないと、そもそも借り入れ先の金融機関が不動産売却を認めてくれないでしょう。
金融機関の許可があれば任意売却による処分方法もありますが、返済しきれなかった部分は離婚後も支払わなければなりません。

離婚前の売却がおすすめ

不動産売却のタイミングは、離婚前がおすすめです。
離婚後に連絡が取れなくなると、不動産売却も難しくなってしまいます。
なお、マイホームそのものを財産分与するときは、離婚後におこなってください。
婚姻中に財産を移してしまうと、贈与税や不動産取得税の課税対象になることがあります。

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仲介や買取による不動産売却の方法と注意点

仲介や買取による不動産売却の方法と注意点

不動産売却には、仲介と買取の2つの方法があります。
離婚による不動産売却では、取引に求める条件によっておすすめの方法が異なります。
そこでそれぞれの特徴や、比較するときの注意点を確認していきましょう。

仲介がおすすめのケース

時間の余裕があり、少しでも高値で不動産売却したいなら、仲介がおすすめです。
買主は個人が中心で、多くの場合、相場価格での取引になります。
築年数の浅い物件や、人気エリアにある物件などは、早期・高値での売却が期待できます。
仲介の注意点
仲介による不動産売却では、少なくとも3か月程度の時間がかかります。
また物件の条件によっては、半年から1年以上かかるケースも珍しくありません。
そのため、あまり売却に時間をかけられないときは、次にご紹介する買取も検討してみてください。

買取がおすすめのケース

即現金化したい、近所に内緒で不動産売却したいなら買取がおすすめです。
不動産会社が買主になるため、提示された買取価格に納得すれば、最短で数日~1か月程度で売却が完了します。
また宣伝活動が不要なので、近所に知られることなく売却を完了できるのも買取がおすすめのポイントです。
そして不動産会社によっては、買取保証を実施しているケースがあります。
まずは仲介による売却を目指し、媒介契約の期間内に売れなければ不動産会社が買取します。
そのため少しでも高く売りたいが、売却活動にはあまり時間をかけられない方は、買取保証を検討してみてはいかがでしょうか。
買取の注意点
不動産会社は買い取った物件を、再販売することを前提としています。
そのため買取価格は、相場よりも安くなることが多いようです。
また、注意点として、すべての不動産が買取の対象になるとは限らないことが挙げられます。

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不動産売却における媒介契約の選び方の注意点

不動産売却における媒介契約の選び方の注意点

不動産売却にあたり結ぶ媒介契約には、次の3種類があります。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

それぞれどのような特徴があるのか確認していきましょう。

一般媒介契約

  • レインズへの登録:登録義務なし
  • 販売状況の報告:報告義務なし

複数の不動産会社に仲介を依頼できる一般媒介契約は、立地条件が良いなど、需要のある物件の売却に向いている方法です。
レインズ(不動産流通標準情報システム)への登録は義務付けられていないため、売却活動中であることを公にしたくないときにおすすめです。
注意点として、販売状況を知りたい場合、自ら不動産会社に問い合わせなければならないことが挙げられます。

専任媒介契約

  • レインズへの登録:7営業日以内
  • 販売状況の報告:2週間に1回以上

1社にのみ仲介を依頼する専任媒介契約は、定期的な報告により販売状況を把握しやすい特徴があります。
仲介先が1社なので、不動産売却に関する問い合わせ先の窓口も一本化できます。
ただしレインズへの登録が義務つけられているため、売却活動を内密に進めるのは難しいのが注意点です。

専属専任媒介契約

  • レインズへの登録:5営業日以内
  • 販売状況の報告:1週間に1回以上

専属専任媒介契約は、報告頻度が高いため販売状況をより詳しく把握できる特徴があります。
しかし、自力で買主を見つけた場合でも、不動産会社の仲介を利用しなければならない点に注意が必要です。
とはいえ、不動産売却の多くは、不動産会社が見つけた買主と売買契約を結びます。
そのため、親族などに売却する目処が立っているケースでもない限り、大きな問題にはならないでしょう。
むしろ、専任系の媒介契約は積極的な販売活動が期待できるため、早期売却の可能性が高まります。
また買取保証を利用する際は、専任系の媒介契約を結んでいる必要があります。

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まとめ

離婚で不動産売却するときに知っておきたい注意点をご紹介しました。
なるべく早く現金化したいなら、買取や買取保証などを活用する方法もあります。
また、仲介であっても、近所に知られずに売却活動を進めることが可能です。
希望に合った売却を実現するため、不動産売却をご希望の方は不動産会社に相談するのがおすすめです。
私たち「住宅市場」では、練馬区・板橋区・足立区で価格査定や買取に関するご相談を受け付けております。

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